負資產按揭宗數減至3819宗但拖欠比率升至1.34%：業主同準買家要留意什麼？

根據香港金融管理局公布的數字，截至2026年第3季末，負資產住宅按揭貸款宗數為3819宗，按季減少逾12%，但拖欠3個月以上的拖欠比率按季上升0.09個百分點至1.34%，宗數回落與拖欠惡化並存，業主與準買家都需要同時留意兩組數字背後的訊號。

香港電台於2026年10月30日報道了金管局這份季度數據，整體方向值得細看：負資產個案的覆蓋面似乎在收窄，但個別貸款人的還款壓力卻有上升跡象。以下分節拆解各項數字，並說明對不同讀者的實際意義。

負資產按揭宗數按季減少逾12%反映甚麼

金管局的定義中，負資產住宅按揭貸款是指未償還貸款額高於物業當前價值的按揭。截至2026年第3季末，負資產按揭宗數為3819宗，按季減少逾12%。宗數回落，一般反映期內部分物業估值回穩或回升，令原本處於負資產狀態的貸款脫離該組別；亦有可能部分貸款已透過還款、轉按或出售完成處理。

對準買家而言，這組數字的參考價值在於它是一個滯後但客觀的市場溫度計。宗數持續下降，通常代表樓價與未償還貸款之間的差距正在收窄。當然，單季數據不足以確認趨勢，建議同時觀察之後幾季的走向再作判斷。

拖欠比率升至1.34%意味着甚麼風險

同一份報告中最值得留意的，是拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率，由對上一季上升0.09個百分點，升至1.34%。這個比率衡量的是負資產組別中還款嚴重逾期的情况。

為何要重視這個數字？因為負資產本身不等於斷供風險——只要業主準時還款，銀行一般不會僅因為物業估值低於貸款額而採取行動。真正反映壓力的，是拖欠比率。當宗數下降、拖欠卻上升，意味着餘下的負資產貸款人當中，部分正面對較大的財政壓力，例如收入受影響或供款負擔與其他債務疊加。

對已經身處負資產狀態的業主，實際的建議是：先檢視自己的現金流緩衝，確保供款能力有足夠餘裕；若預期收入將出現變化，及早與銀行溝通，遠比拖欠出現後才處理理想。此部分屬一般規劃建議，實際決定應按個人財政狀況諮詢專業人士。本文內容僅供參考，不構成專業財務意見。

負資產個案為何主要涉及按揭保險計劃貸款

金管局指出，有關負資產個案主要涉及銀行職員住屋按揭貸款或按揭保險計劃貸款，原因在於這兩類貸款的按揭成數一般較高。成數高，代表首期比例低、借貸金額接近物業全值，一旦樓價由高位回落，物業估值便較容易跌穿未償還貸款額。

換言之，負資產並非隨機分布，而是集中於借得較盡的貸款類別。這對準買家的啟示相當直接：入市時選擇的按揭成數愈高，物業價值波動對自己貸款狀況的影響就愈大。透過按揭保險計劃以高成數入市的買家，宜將樓價下行的可能性納入長線財政規劃，而不是只考慮當下的供款金額。

住宅按揭貸款涉及金額與無抵押部分變化對業主的啟示

金額方面的數據同樣有參考價值。截至第3季末，負資產住宅按揭貸款涉及的總金額為173億元，按季減少約12%；無抵押部分金額為8億元，按季減少1億元。兩項數字均較對上一季回落，與宗數下跌的方向一致。

無抵押部分的變化尤其值得留意。當物業估值低於貸款額，超出物業價值的貸款餘額便屬無抵押部分；這部分金額減少，反映負資產個案的「深度」有所改善——即個案雖然存在，但貸款額與物業價值之間的缺口整體上在收窄。

把宗數、涉及金額、無抵押部分三組數據放在一起看，可以得出一個較完整的圖像：負資產問題的整體規模在縮減，但拖欠比率的上升提醒我們，個別貸款人的處境反而可能較前一季吃緊。宏觀改善與微觀壓力並存，正是這份報告最重要的訊息。

此外，有意轉按或考慮加按的業主，應先了解負資產按揭宗數這類季度數據的走向，因為銀行審批時同樣會參考物業估值與整體市況，估值與貸款額之間的空間將直接影響可選擇的方案。

負資產按揭宗數與拖欠比率常見問題

負資產按揭宗數減少是否代表樓市已回穩？

宗數減少是正面訊號，反映部分物業估值回升或貸款餘額下降，但單季數據不足以斷定樓市已全面回穩。宗數、涉及金額（173億元）與無抵押部分（8億元）同時回落，方向一致屬利好；不過拖欠比率上升顯示部分業主的還款壓力仍在，建議連續觀察多幾季數據，並結合成交、利率等整體市況綜合判斷。

拖欠比率上升會否影響銀行按揭審批？

銀行審批按揭時會考慮多項因素，包括申請人的還款能力、入息證明、物業估值以及整體信貸環境。負資產組別的拖欠比率升至1.34%，屬於金管局監察的宏觀風險指標，銀行可能會將此類數據納入風險評估的整體考量，但具體審批結果仍以個別申請人的財政狀況為主。拖欠比率上升未必即時改變審批標準，但市況下行的環境下，銀行對高成數申請的取態一般會較審慎。

申請按揭保險計劃貸款遇上市況下行要注意甚麼？

按揭保險計劃貸款的成數一般較高，是今次負資產個案的主要組成部分之一。金管局已表明這點，準買家入市前應該有以下心理準備與實際部署：預留足夠的應急現金，避免供款依賴單一收入來源時缺乏緩衝；入息與供款比例保持在可持續水平，為將來利率或收入變化留有空間；以及明白負資產本身若能準時供款，實際影響主要在轉按、加按或出售時才會浮現。以上均屬一般規劃建議，具體安排請諮詢銀行或持牌財務顧問。