定息按揭佔新批按揭升至42.4%：香港供樓一族何時應該考慮轉定息按揭？

金管局九月按揭統計顯示，定息按揭佔新批貸款比例升至42.4%，按月上升5個百分點，反映供樓人士正由浮息轉向鎖定息率；當預期利率波動大或重視現金流穩定時，轉定息按揭值得考慮。

金管局數據：定息按揭佔新批貸款比例升至42.4%

香港金融管理局公布的九月按揭統計帶來一個明顯訊號：新批定息按揭貸款佔比由八月的37.4%升至九月的42.4%，按月上升5個百分點。這個轉變並非個別現象，而是整體按揭市場結構的移動。

同月的新申請個案卻在減少。九月新申請住宅按揭貸款個案為7560宗，按月減少10.5%。新取用按揭貸款額為253億元，按月減少約23%；新批出按揭貸款額則按月下跌1.1%至318億元。樓市交投淡靜，選擇定息按揭的人反而增加，說明在利率環境不確定的時期，供樓人士對按揭供款穩定性的要求正在提高。此項數據可參考香港電台報道的金管局按揭統計。

H按與P按佔比回落：按揭供款選擇正在轉變

九月的另一組數字同樣值得留意：香港銀行同業拆息掛勾按揭（H按）佔比跌至52.7%，最優惠貸款利率掛勾按揭（P按）比例跌至1.3%。H按與P按合共佔比已經低於定息按揭大幅上升之前的一般水平，兩類浮息選擇的市場份額明顯收縮。

為何出現這個現象？H按與P按的息率會隨市場利率變動，當拆息波動，每月按揭供款金額就難以預算。定息按揭則不同——在指定期內鎖定息率，供款金額固定。對於每月現金流緊絀的家庭，或者即將有子女教育、退休等固定開支的業主而言，可預算的按揭供款比潛在的低息優勢更重要。這正是佔比此消彼長背後的邏輯。

轉按貸款逆市上升：業主為何在樓市淡靜時考慮轉按

整體貸款下跌，轉按卻逆市上升。九月新批出貸款中，一手樓貸款按月下跌近7%，二手樓貸款下跌約6%，轉按相關貸款則增加約15%。一手及二手買賣減少屬市場預期之內，轉按上升才是較特別的訊號。

轉按增加的動機通常有幾類。部分業主希望由浮息轉為定息，鎖定按揭供款開支；部分則希望透過轉按爭取更佳的按揭條款，例如更低的實際利率、現金回贈，或調整按揭年期以減輕每月負擔。樓市淡靜不等於按揭市場停頓——現有業主同樣會檢視自己的按揭安排，尤其是罰息期屆滿的借款人，轉按往往是改善財務結構的實際途徑。

何時應該考慮轉定息按揭？供樓族的判斷指標

定息按揭佔比升至42.4%是否代表人人都應該轉？未必。以下是幾個可供判斷的指標：

• 預期利率走向：如果市場普遍預期利率會持續上升或大幅波動，定息的保障價值較高；反之，若利率處於下行軌道，浮息或許更能受惠於減息。
• 現金流穩定性：收入固定、家庭開支龐大的供樓人士，通常較適合定息按揭，因為每月供款金額固定，方便長期財務規劃。
• 按揭剩餘年期：剩餘年期愈長，利率風險累積愈大，定息的保障意義相對提高；接近供完的業主則未必值得承擔轉按成本。
• 轉按成本與罰息期：現有按揭是否仍在罰息期內？轉按涉及的律師費、手續費用是否抵銷了息率優勢？這些都是決定前必須計算的項目。

以下簡表比較定息與浮息按揭的主要分別：

比較項目	定息按揭	浮息按揭（H按／P按）
息率特性	指定期內固定	隨拆息或最優惠利率浮動
每月供款	可預算	金額會變動
利率上升時	受保障，供款不變	供款增加
利率下跌時	無法受惠	供款減少
適合對象	重視現金流穩定者	能承受息率波動者

決定前，建議先了解定息按揭的實際條款與自身財務狀況是否匹配，而不是單純跟隨市場佔比變化。佔比上升反映的是整體趨勢，不代表適合每一個家庭。

未償還按揭貸款總額與拖欠比率反映的按揭市場健康狀況

整體市場質素方面，九月未償還按揭貸款總額為19803億元，按月上升0.2%。在申請及取用金額齊跌的月份，未償還總額仍然微升，顯示存量按揭規模穩定。

更重要的是拖欠比率維持在0.11%的低水平。這個數字說明即使利率環境有變、樓市交投淡靜，香港按揭借款人的還款質素依然穩健，銀行體系的按揭風險處於低位。對正考慮轉按或轉定息的業主而言，這亦是一個間接參考——市場波動期內，審慎管理按揭供款始終是主流做法。

關於定息按揭與轉按的常見問題

定息按揭比起H按有甚麼優缺點？

定息按揭的主要優點是指定期內息率固定，按揭供款金額可以準確預算，不受市場利率波動影響，適合重視財務穩定的家庭。缺點是若市場利率下跌，定息借款人無法受惠，實際利息支出可能高於浮息選擇。H按則相反——長期平均成本可能較低，但短期內供款金額存在不確定性。選擇關鍵在於個人對息率波動的承受能力。

轉按去定息按揭需要付出甚麼成本？

轉按一般涉及律師費、手續費用，部分銀行提供現金回贈以抵銷部分開支，實際淨成本視乎個別銀行條款而定。此外，如果現有按揭仍在罰息期內，提前轉按或需支付罰息。九月的統計顯示轉按相關貸款增加約15%，反映即使有成本，仍有不少業主認為值得。決定前應向銀行或貸款機構查詢具體費用及罰息安排。

定息按揭期滿後按揭供款會如何變化？

定息期屆滿後，按揭一般會轉回銀行當時提供的浮息計劃，例如H按或P按的相關息率，實際息率以銀行屆時公佈為準。這意味着定息期結束後，按揭供款金額可能隨市場利率變動。借款人可在定息期接近完結時，重新檢視市場情況，考慮續用定息計劃、轉用浮息，或再次轉按以爭取更佳條款。

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以上內容僅供參考，不構成專業財務意見。實際按揭條款、息率及費用以各銀行或貸款機構的最新公佈為準，重大財務決定前建議諮詢合資格的專業人士。