收租物業租金回報率點計算：香港業主必學的淨回報公式及實例

收租物業租金回報率分毛回報與淨回報兩種：毛回報率＝年租金÷買入價×100%，淨回報率則要再扣管理費、差餉（應課差餉租值5%）、地租（3%）、維修及空置損失。香港2026年初私人住宅平均回報率約2.83%，A類細單位達3.6%，E類大宅僅2.3%。

很多人買樓收租，第一句問的就是「呢個盤回報率有幾多?」可惜，坊間大部分報價只計毛回報，把租金除以樓價就交差。其實這個數字相當虛——它沒有扣任何持有成本，業主真正落袋的淨回報往往比表面數字低一截。Sun Finance 編輯部翻查差餉物業估價署的最新統計，再對照實際開支結構，整理出一套香港業主應該掌握的租金回報率計算方法，連同實例逐步拆解。

收租物業租金回報率點計算：兩條核心公式

先講最基本。租金回報率不是單一數字，而是有兩個層次，揀錯一個就會高估自己的投資成效。

毛租金回報率（Gross Rental Yield） 的公式最簡單：

毛回報率 ＝ 全年租金收入 ÷ 物業買入價 × 100%

舉例，一個600萬買入的單位，每月收租15,000元，全年租金就是180,000元。180,000除以6,000,000，毛回報率2.99%。數字看似不錯，但這只是開始。

淨租金回報率（Net Rental Yield） 才是真正反映落袋金額的指標：

淨回報率 ＝（全年租金收入 － 全年持有開支）÷ 物業買入價 × 100%

同一個單位，扣除各項開支後年淨收入可能只剩約14萬,淨回報率隨時跌至2.3%左右。坦白說,毛回報同淨回報之間,差成0.6至0.7個百分點並不罕見。

淨回報率要扣咩開支?六大項目逐個拆

業主最容易忽略的，就是持有一個收租物業背後一連串隱藏支出。明明月月收租，年結時卻發現所剩無幾，問題就出在這裡。以下六項是計淨回報必須扣的成本。

開支項目	計算基礎	參考金額／比率
管理費	按面積每呎計	約每月1,100元／每呎約2.7元（消委會2023）
差餉	應課差餉租值×徵收率	5%（租值55萬以下，2025累進制起）
地租	應課差餉租值×3%	3%
維修保養	視乎樓齡	一般佔租金1%至3%
空置損失	換租客的空窗期	每年預留約半個月至一個月租金
代理佣金	出租成交時	約一個月租金的50%

差餉同地租是兩筆最易被低估的固定開支。香港的差餉是按「應課差餉租值」徵收，即假設物業空置出租時估計可收的全年市值租金;2025年1月起政府引入累進差餉制，但應課差餉租值在55萬元以下的住宅維持5%稅率。地租則劃一按應課差餉租值的3%計算。兩項加埋，等於業主每年要先把約8%的估值租金交給政府，才輪到自己分錢。

管理費同樣不容小覷。消委會2023年的調查顯示，香港住戶每月平均管理費約1,100元，折算每呎約2.7元;新一點、設施多的屋苑，每呎管理費隨時去到4至5元，一個700呎單位月付三千幾不出奇。維修、保險同空置期損失，雖然不是每年都有，但長線攤分一定要計入。

想了解更多收租物業的成本結構與按揭安排，可參考 Sun Finance 的物業投資專題，當中有更詳細的持有成本與融資分析。

香港各類住宅租金回報率有幾多?

講完公式，最有參考價值的還是真實市場數字。差餉物業估價署按單位實用面積把私人住宅分成A至E五類，2026年1月各類別的租金回報率差距相當明顯。

類別	實用面積	租金回報率
A類	40㎡以下	3.6%
B類	40至69.9㎡	3.1%
C類	70至99.9㎡	2.7%
D類	100至159.9㎡	2.6%
E類	160㎡以上	2.3%

規律一目了然——單位愈細，回報率愈高。A類細單位回報3.6%，比E類大宅的2.3%高出足足1.3個百分點。原因不難理解:大宅樓價基數高，租金升幅卻追不上售價，分母愈大分子追不上，回報率自然被攤薄。偏偏不少人以為買大樓收租更穩陣，數字反而證明細單位的現金流效率更高。

地區同樣是關鍵變數。按近期市場數據，新界區的回報率普遍跑贏港島同九龍:沙田達3.15%、屯門3.07%、深水埗接近2.98%，全部高於全港平均的2.83%。租金指數方面，2025年私人住宅租金指數一度報193.7點，按月再升0.31%，創近年新高;港島兩房單位中位月租已越過30,000元，新界亦普遍突破20,000元。租金升、樓價回軟，正正是近兩年「轉買為租」推高回報率的背景。

計回報率時最易中伏的三個位

第一，唔好只睇毛回報。代理報盤多數只計毛回報，數字靚但脫離現實。簽約前一定要自己用淨回報公式重算一次，把六大開支逐項扣。一個毛回報3%的單位，扣完隨時得返2.3%，分別就在於你有冇問清楚。

第二，買入價要計埋使費，唔淨係樓價。雖然2025年2月26日起，400萬元以下物業的從價印花稅已減至100元，但較高價物業仍需按樓價繳1.5%至4.25%印花稅，加上律師費、代理佣金同裝修，這些一次性支出其實會拉低你的「實際投入成本」分母。嚴謹一點，分母應該用「總投入」而非單純樓價。

第三，回報率唔等於現金流。如果用按揭買樓，每月供款隨時高過租金收入，即使賬面回報率有2.7%，實際每月仍要倒貼。回報率衡量的是資產效率，現金流衡量的是你荷包頂唔頂得順，兩者要分開計清楚。

實例:600萬單位淨回報率點計?

理論講完，用一個貼地例子收尾。假設買入一個約500呎的B類單位，樓價600萬，每月收租16,000元。

全年毛租金 ＝ 16,000 × 12 ＝ 192,000元，毛回報率 ＝ 192,000 ÷ 6,000,000 ＝ 3.2%。

再扣開支:管理費全年約13,200元（每月1,100元）、差餉同地租按應課差餉租值估算合共約13,000元、維修同雜項預留約5,000元、空置半個月損失約8,000元。全年開支合計約39,200元。

淨年收入 ＝ 192,000 － 39,200 ＝ 152,800元，淨回報率 ＝ 152,800 ÷ 6,000,000 ＝ 2.55%。

由3.2%跌到2.55%，足足蒸發0.65個百分點。說實話，第一次認真算淨回報的業主，多數都會被這個差距嚇一跳。這就是為何專業計算一定要計淨回報——表面數字同真實落袋，往往是兩回事。

常見問題

收租物業租金回報率點計算先算準確?

最準確的做法是計淨回報率:用「（全年租金 － 全年持有開支）÷ 買入價 × 100%」。香港住宅的全年開支主要包括管理費（每呎約2.7元）、差餉（應課差餉租值5%）、地租（3%）、維修同空置損失。只計毛回報率會高估0.5至0.7個百分點。

香港住宅租金回報率一般有幾多?

按差餉物業估價署2026年1月數據，全港私人住宅平均約2.83%。按單位面積分,A類細單位最高達3.6%，B類3.1%，C類2.7%，D類2.6%，E類大宅最低2.3%。新界部分地區如沙田（3.15%）、屯門（3.07%）跑贏大市。

毛回報率同淨回報率差幾多?

視乎物業，一般相差0.5至0.7個百分點。以一個毛回報3.2%的600萬單位為例，扣除每年約4萬元開支後，淨回報率約2.55%，差距0.65個百分點。樓齡愈高、管理費愈貴的單位，兩者差距愈大。

差餉同地租點計入回報率?

差餉按應課差餉租值乘徵收率，55萬元以下租值維持5%（2025年起實施累進制）;地租劃一按應課差餉租值的3%。兩項合共約等於估值租金的8%，計淨回報時必須先從租金收入中扣除。

買樓收租有按揭，回報率仲算唔算數?

回報率仍然是衡量資產效率的有效指標，但要同現金流分開睇。若每月按揭供款高於租金，即使回報率有2.5%以上，每月仍可能要倒貼;回報率反映的是長線資產表現，現金流反映的才是即時收支壓力。

免責聲明:本文所述租金回報率公式、各類別回報數據及開支比率僅供參考，不構成任何投資、稅務或財務意見。實際回報受樓價、租金、利率、稅項及個別物業狀況影響，數據會隨市場變動，差餉、地租及印花稅以政府最新公布為準。投資物業前，建議諮詢專業地產、會計或財務顧問意見。