香港首置按揭成數2026最新：申請條件、計算方法及注意事項

2026年香港首次置業按揭成數最新規定：樓價800萬港元以下物業，首置買家可申請最高九成按揭（即首期低至一成）；樓價800萬至1,000萬，按揭成數上限為八至九成，視乎具體樓價而定；1,000萬以上物業則上限為六成。大部分九成按揭須透過香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃申請，並需符合壓力測試及入息要求。

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對於不少香港首次置業人士而言，按揭成數直接決定了「需要準備多少首期」這個最關鍵的問題。其實，自2023年金融管理局放寬按揭指引以來，香港的按揭政策已歷經多輪調整，2026年的最新規定對首置買家而言相對寬鬆，但細節上仍有不少地方需要釐清。

本文以現行規定為基礎，逐步講解香港首置按揭成數的申請流程、計算方法及注意事項，供首次置業人士參考。文中數字以公開資料及官方指引為準，惟按揭條款因個人情況而有差異，建議諮詢持牌按揭顧問或銀行。

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為什麼按揭成數對首置買家特別重要？

按揭成數（Loan-to-Value Ratio，LTV）是指銀行願意借出的金額佔物業估值的百分比。首置買家的最大挑戰，通常不是月供能力，而是首期資金——樓價愈高、按揭成數愈低，需要自行準備的首期就愈大。

以一個700萬港元的單位為例：

按揭成數	首期	貸款額
九成	70萬	630萬
八成	140萬	560萬
六成	280萬	420萬

差距相當明顯。正因如此，能否符合高按揭成數的申請條件，往往左右首置買家的置業時間表。

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現行香港首置按揭成數規定（2026年）

一般住宅物業

根據金融管理局（HKMA）現行指引及HKMC按揭保險計劃，2026年適用的按揭成數上限如下：

自用住宅（首次置業）：

• 樓價800萬以下：最高九成按揭，即首期低至10%
• 樓價800萬至1,000萬：最高按揭成數採用滑動計算（見下方例子）
• 樓價1,000萬以上：最高六成按揭，即首期最少40%

注意：九成按揭（即超過六成的部分）必須透過按揭保險計劃申請，並需繳付保險費。

按揭保險費（Mortgage Insurance Premium，MIP）

按揭保險費一般以貸款額為基礎計算，九成按揭的保費（estimate）約為貸款額的3.85%至4.35%不等，可選擇一次性繳清或分攤至月供。

以630萬貸款為例，保費約為24萬至27萬港元。這筆費用往往被首置買家忽略，實際上是置業成本的一部分。

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申請九成按揭的主要條件

要成功申請香港首置按揭，除了按揭成數本身的限制，申請人還須符合以下條件：

1. 首次置業身份

申請人（及共同借款人，如有）須為香港永久居民，且在香港沒有持有任何住宅物業。部分銀行對「首次置業」的定義略有差異，建議在申請前向銀行確認。

2. 壓力測試（Stress Test）

這是其實最多申請人「踢到鐵板」的一關。銀行會以現行按揭利率加3厘（即壓力測試利率）計算月供，要求月供不超過申請人每月總入息的60%。

現行H按（HIBOR按揭）實際利率約為3.5%至4.5%（estimate，視乎H+鎖息上限），壓力測試利率則為6.5%至7.5%左右。

以700萬樓價、630萬貸款、30年還款期為例：

• 實際月供（約4.0%利率）：約3,005港元每100萬，即630萬 ≈ 約18,931港元
• 壓力測試月供（約7.0%利率）：約6,653港元每100萬，即630萬 ≈ 約41,914港元
• 通過壓力測試所需月入：41,914 ÷ 0.6 ≈ 約69,857港元

這意味著申請人月入須達約7萬元，方可通過壓力測試。搞到最後，不少人是按揭成數合格，但卡在入息要求上。

3. 物業用途

申請高成數按揭的物業，必須用作自住用途，不可作出租或商業用途。銀行會在批核及後續年期內審查。

4. 物業年期

部分銀行對較舊的物業（如樓齡超過40-50年）會收緊按揭成數或縮短最長還款年期，影響月供計算。

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計算例子：650萬首置單位

假設：

• 物業估值：650萬港元
• 申請九成按揭（按揭保險計劃）
• 30年還款期
• 按揭利率：約4.0%（H+1.5%，以鎖息上限計算）

首期計算：

• 貸款額 = 650萬 × 90% = 585萬
• 首期 = 650萬 - 585萬 = 65萬

按揭保險費（estimate）：

• 保費率 ≈ 3.85%（以九成按揭計）
• 保費 = 585萬 × 3.85% ≈ 225,225港元

實際月供（4.0%利率，30年）：

• 約每月18,000至18,500港元（estimate）

壓力測試所需月入：

• 壓力測試月供（7.0%）≈ 約38,900港元
• 所需月入 ≈ 38,900 ÷ 0.6 ≈ 約64,833港元

換言之，買一個650萬的單位，理論上首期只需65萬，但月入須達約6.5萬元方能通過壓力測試。

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申請流程

第一步：評估自身條件 計算月入、現有資產及負債，初步判斷能否通過壓力測試及首期要求。

第二步：向銀行或按揭中介查詢 不同銀行的批核標準略有差異，部分銀行對特定職業或行業有額外要求。可同時向多間銀行查詢，比較條款。

第三步：簽訂臨時買賣合約（臨約） 一般在簽訂臨約後14天內須簽正式合約，同期向銀行提交正式按揭申請。臨約期間是正式向銀行遞交文件的最重要視窗。

第四步：銀行估價及批核 銀行會為物業進行估價。若估價低於成交價，按揭成數以估價計算，買家需自行補回差額。

第五步：完成交易及領鑰匙 一般物業成交期為3至6個月不等。完成交易時，銀行直接將貸款撥付給賣方律師行。

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注意事項

估價風險 銀行估價往往低於市場成交價（尤其是新盤或一手物業），差額須由買家自行補貼，等同增加首期要求。竟然有不少首置買家在簽臨約後才發現估價不足，資金出現缺口。

按揭封鎖期（Redemption Period） 大部分銀行設有2至3年的按揭封鎖期，期間提早還款或轉按需繳付罰款（通常為未償還貸款的1-3%）。

共同借款人的影響 如引入父母或配偶作共同借款人，其名下物業持有情況可能影響首置資格，須事先了解清楚。

其實，按揭成數只是置業成本的一部分 除首期和按揭保費外，買家還需預留印花稅（買家印花稅從價稅）、律師費、代理佣金（通常1-2%）及雜費，實際所需資金遠多於單純的首期計算。

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常見問題（FAQ）

Q1：本身在內地有物業，在香港算不算首次置業？ 按照HKMC及大部分銀行的定義，「首次置業」指在香港境內沒有持有住宅物業。內地物業一般不計算在內，但部分銀行審查時會考慮整體負債，影響壓力測試結果。

Q2：九成按揭可以用於村屋（新界豁免管制屋宇）嗎？ 村屋申請按揭保險的條件較嚴格，部分村屋（尤其是丁屋）不符合HKMC按揭保險計劃的申請資格，銀行最高只提供六至七成按揭。

Q3：夫妻聯名申請，其中一方已有物業，還能申請首置按揭成數嗎？ 其實不行。若任何一名申請人名下持有香港住宅物業，整個申請便不符合首置按揭成數的資格，最高只能申請六成按揭。

Q4：申請人可以向多間銀行同時申請按揭嗎？ 可以。買家可同時向多間銀行提交按揭申請，最終選擇條款最優惠的銀行。惟需注意，多次查詢信貸報告可能對信貸評分有輕微影響。

Q5：首置按揭批核後，可以出租物業嗎？ 原則上不可以。高成數按揭（透過按揭保險申請）的物業必須自住，若業主日後出租，嚴格而言違反按揭保險條款，銀行有權要求提前還款。明明有些買家認為「住一年再出租沒問題」，但這在法律上存在一定風險。

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小結

2026年香港首次置業按揭成數的框架，對月入符合條件的首置買家而言，其實提供了相當可觀的槓桿空間——800萬以下物業只需一成首期，大幅降低了置業的初始資金門檻。

然而，按揭成數只是置業方程式的其中一個變數。壓力測試要求、按揭保險費、估價風險及各種交易成本，都是首置買家在落訂前必須全面評估的因素。

本文所列數字均以公開資料為準，屬於一般性參考，並非個人財務或投資建議。具體按揭條款因申請人情況而異，建議在決定前向銀行或持牌按揭顧問取得正式評估。