按揭壓力測試取消後影響分析：2026年香港樓市新常態

自2024年2月28日香港金融管理局（金管局）正式暫停實施逾十年的按揭壓力測試，本港樓市掀起深刻變化。一手住宅成交量於政策落實首月急升逾12倍，2025年全年成交突破6.2萬宗。現時申請按揭毋須再為利率上升2%作壓力測試，惟供款與入息比率（DSR）上限仍維持在月入50%的門檻，置業門檻實質降低，購買力獲明顯釋放。

按揭壓力測試是什麼？為何要暫停？

按揭壓力測試（Mortgage Stress Test）自2011年起由金管局推行，要求銀行在審批按揭時，須假設利率較現行水平高出2個百分點（即200個基點），評估借款人在此假設情況下的還款能力。若按此壓測利率計算後的月供超過申請人月入的60%，申請便會被拒。

這項機制原意是防範樓市泡沫、控制銀行按揭風險，確保借款人在利率上升時不會陷入財困。然而，在持續高息環境下，按揭壓力測試已成為不少置業人士「上會」的最大障礙——即使現行利率水平可負擔，加上2%的假設利率後，申請人的入息要求往往大幅提高，令部分財政穩健的申請人被拒諸門外。

2024年2月，財政司在《財政預算案》中宣布全面「撤辣」，金管局同日亦配合暫停按揭壓力測試，標誌著本港按揭市場進入全新時代。

暫停壓力測試後，申請按揭有何改變？

按揭壓力測試暫停後，銀行審批按揭的入息門檻實質降低，但並非完全沒有要求。現行制度改以供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR），又稱負債與入息比率（Debt-to-Income Ratio，DTI）作審批基準，計算時使用申請當時的實際利率，而非另加2%的假設利率。

2024年10月16日，金管局進一步優化政策，將所有住宅及非住宅物業的DSR上限統一調整為50%，取消原有對非首置買家或擔保人適用的40%較嚴格上限，令各類型置業者的借貸門檻進一步看齊。

物業類型	借款人狀況	舊制DSR上限	新制DSR上限（2024年10月後）
住宅（自住）	首置	50%	50%
住宅（自住）	已持有物業或為他人擔保	40%	50%
住宅（出租用途）	任何情況	40%	50%
非住宅物業	任何情況	40%	50%

簡單而言：DSR要求借款人每月所有債務供款（包括新按揭及現有貸款）不得超過月入的50%，銀行以現行利率計算，不再另加壓測利率。

購買力實際提升了多少？

以月入30,000港元的申請人為例，假設現行按揭利率約為3.5%（以拆息H加1.3%計）、貸款期30年：

計算基準	舊制（壓力測試＋DSR）	新制（只計DSR）
審批利率假設	3.5% + 2% = 5.5%	3.5%（現行利率）
DSR上限	月入60%（壓測下）	月入50%
可接受最高月供	$18,000	$15,000
30年期可借上限（約）	$275萬	$332萬
借貸能力提升幅度	—	約21%

數字僅供參考，實際批核視乎個別銀行政策及申請人整體財務狀況。

雖然新制的DSR上限由舊制的60%收緊至50%，但由於去掉了2%的假設利率，申請人的審批利率大幅降低，整體借貸上限因而提升。對於收入穩定但過去被壓力測試卡住的申請人，這是實質的改善。

樓市成交：政策落地後的數據

數據最能說明政策效果。2024年3月（按揭壓力測試暫停後首個完整月份），本港一手住宅成交宗數錄得3,648宗（3月1日至25日），按月激增12.4倍，按揭申請量同期亦上升逾三倍。

市場情緒改善的效應在2025年持續發酵。全年住宅成交量達約62,000宗，其中：

• 一手樓：約20,564宗，按年增長22%，是《一手住宅物業銷售條例》實施近12年以來首度突破2萬宗大關
• 二手樓：約41,000宗，按年升約15%至18%

雖然樓價未有同步大幅反彈，但成交量的持續回升，反映市場情緒已明顯從2023年的低谷逐步復甦，發展商亦已基本停止此前的「殘踏式」劈價出貨策略。

2026年展望：減息疊加壓力測試取消的雙重效應

踏入2026年，香港按揭市場的宏觀環境正朝有利方向轉變。美聯儲減息步伐持續，市場估計2026年底港元拆息（HIBOR）將進一步回落至約1.6%水平，意味著按揭實際利率（以拆息加1.3%計算）可能降至約2.9%。

利率下行疊加按揭壓力測試已取消，置業成本的「雙重減輕」預計進一步支撐樓市：

• 供款成本持續改善：利率每降0.25%，每百萬元借貸的月供約減少$100至$130，改善置業負擔比率
• 樓價溫和反彈預期：高盛預測2026年香港住宅樓價升約3%，瑞銀預測升0%至5%，主流機構傾向樓市已於2024至2025年間見底
• 新盤供應充裕：2026年預計有56個全新盤登場，提供充裕選擇，惟供應增加亦對樓價升幅形成一定制衡

不過，美國貿易政策不確定性、本港人口外流及外來人才移入節奏，以及環球經濟放緩風險，仍是左右樓市的關鍵變數，投資者宜保持審慎。

置業者的注意事項

按揭壓力測試雖已暫停，但以下幾點置業者不應忽視：

1. DSR仍是硬門檻 所有按揭申請仍須通過DSR審查，確保月供不超過月入50%。現有債務如私人貸款、信用卡未還款最低還款額均計算在內，申請前宜整理個人負債狀況。

2. 按揭成數上限未有大變 首置買家最高可借九成（物業估值1,000萬或以下），非首置買家上限一般維持在六至七成，視乎物業類別及估值。按揭壓力測試取消並不影響成數上限。

3. 壓力測試有機會復活 金管局表明會持續監察市場，若樓市出現過熱跡象或利率大幅反彈，不排除重新實施按揭壓力測試。置業者宜為潛在利率變動預留財務緩衝。

4. 個別銀行仍可設較嚴格標準 金管局的要求屬最低門檻，部分銀行可能在此基礎上施加額外風險管理要求。實際批核條款及利率以個別銀行審批為準，建議向多家銀行或按揭中介查詢比較。

常見問題

問：按揭壓力測試是永久取消，還是只是暫停？

按揭壓力測試屬「暫停」（suspended）而非「永久取消」（abolished）。金管局2024年2月的公告措辭為「暫停實施」，意味著當局保留日後恢復的權力。若香港樓市出現明顯過熱，或利率環境出現重大逆轉，金管局有權重新啟動壓力測試要求。置業者在制定財務計劃時，不應假設壓力測試已永久消失，建議在現行DSR50%的基礎上，預留一定的財務緩衝空間。

問：暫停壓力測試後，DSR如何計算？

DSR（供款與入息比率）計算方法為：每月所有債務供款總額（新按揭月供加上現有貸款如私人貸款、信用卡最低還款額等）除以每月總入息，再乘以100%。結果不可超過50%。舉例：月入50,000港元，月供上限（計及所有債務）為25,000港元。銀行採用申請時的實際利率計算，不再假設額外加息2%。

問：壓力測試取消後，非首置買家的按揭條件有否改善？

有所改善，但主要體現在DSR要求放寬，而非按揭成數提升。2024年10月16日起，非首置買家的DSR上限由原本的40%調升至50%，與首置買家看齊，令其可承受的月供上限提高，間接提升借貸能力。惟按揭成數方面，非首置買家一般仍以六至七成為上限，視乎物業估值及類別，並無因壓力測試取消而放寬。

問：自雇人士或佣金收入為主的申請人，受惠程度如何？

按揭壓力測試取消對入息類型的影響有限，因為DSR要求仍然適用，銀行對自雇人士的入息計算方式亦未有根本改變。自雇人士或以佣金、花紅為主要收入者，申請按揭時仍須提供至少兩至三年的報稅記錄、財務報表或業務收入證明，銀行亦可能對非固定收入採用較保守的計算方式。此類申請人建議事先向按揭中介或多家銀行查詢，了解個別銀行的具體入息核實要求。

問：2026年是否適合置業？

從按揭角度而言，壓力測試取消及利率下行均有利於置業負擔，置業成本較2023年高峰期明顯改善。主流機構預測2026年樓價溫和上升3%至5%，樓市有見底跡象。然而，置業決定涉及個人財務狀況、家庭需要及市場時機等多項因素，並非單靠宏觀指標可判斷。建議置業者根據自身的月入、現有負債及長期財務規劃作綜合考量，如有需要可諮詢持牌按揭顧問意見。本文不構成投資或置業建議。