香港二手樓價最優惠利率不變影響：供樓人士同買家應對指南

香港二手樓價持續向上，中原城市領先指數最新報162.13，按周升0.5%，創逾3年次高，而本港主要銀行維持最優惠利率不變，中原預計利率因素對二手樓價的影響將於2026年10月上旬開始反映。

利率與樓價明明是兩條線，偏偏在這個時刻交匯。一邊是二手樓價指數連升，累計升幅達12.5%；另一邊是美國聯儲局加息0.25厘，本港銀行卻按兵不動。這種背馳走勢，其實正是買家和供樓人士最需要看清的局面。以下整理最新數據背後的意義，並提供實際應對建議。

香港二手樓價最優惠利率不變影響為何要留意？

先看事實。反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數最新報162.13，按周升0.5%，創逾3年次高；指數今年以來累計升12.5%。同時，美國聯儲局宣布加息0.25厘，本港主要銀行卻維持最優惠利率不變。中原表示，銀行維持最優惠利率不變對二手樓價的影響，將於10月上旬開始反映。

這三件事放在一起，意義就不簡單。說實話，很多買家只看樓價指數就衝入市場，卻忽略了利率環境才是決定長期供樓成本的關鍵變數。當樓價上升遇上利率暫時不變，出現的是一個短暫的窗口期——供樓成本未因外圍加息而上升，但樓價已經開始反映市場對未來的預期。這段窗口期有多長，誰也說不準，偏偏它正是買家與供樓人士最該把握（或警惕）的時間點。

資料來源：RTHK 2026年9月18日報道

各區樓價走勢差異：哪個區域升得最急？

大市升0.5%，但拆開區域看，走勢竟然完全不同。大型屋苑及中小型單位指數按周都升逾0.5%，大型單位則升0.36%；分區方面，新界西及九龍區樓價按周升約1%，新界東差不多無升跌，港島樓價更按周跌0.13%。

區域 / 物業類別	按周變動
整體指數（報162.13）	+0.5%
大型屋苑指數	升逾0.5%
中小型單位指數	升逾0.5%
大型單位指數	+0.36%
新界西	升約1%
九龍區	升約1%
新界東	差不多無升跌
港島	-0.13%

這張表其實說明了一件事：升勢並不均勻。新界西和九龍區升約1%，跑贏大市；港島偏偏不升反跌。對買家而言，區域選擇比「入不入市」更值得花時間研究；對有意換樓的業主來說，自己物業所在區域的相對表現，直接影響換樓的時機與議價空間。

銀行維持最優惠利率不變，對供樓負擔有什麼實際影響？

最直接的問題是：美國加息0.25厘，香港不跟，供樓人士是不是鬆一口氣？

短期而言，是的。本港主要銀行維持最優惠利率不變，意味着以最優惠利率為基準的按揭計劃，供款金額暫時不變。對正在供樓的家庭來說，這是實打實的喘息空間——尤其過去幾年利率波動，不少家庭的供款負擔已經大幅上升。

但要坦白說一句：不跟加息，不等於永遠不跟。香港的利率走勢向來受資金流向影響，銀行維持利率不變的決定，反映的是目前銀行體系結餘與資金成本仍可控，並非對美國利率周期的免疫。中原指出，這個因素對二手樓價的影響將於10月上旬開始反映，換言之，市場正在消化這個訊號，而消化後的方向，仍要留待指數公布才知道。想深入了解按揭利率與供款計算的讀者，可參考這篇關於香港二手樓價最優惠利率不變影響的分析。

供樓人士現在應該做什麼？三步應對建議

面對樓價升、利率未動的組合，供樓人士可以循以下三步檢視自己的狀況（以下為一般規劃建議，並非官方指引）：

第一步：重新計算供款壓力測試。 以目前利率計算供款佔收入的比重，再假設利率上升0.25厘甚至更高的情境，看看現金流能否承受。銀行維持最優惠利率不變是現狀，不是承諾，為加息情境預留緩衝，永遠比事後補救從容。

第二步：檢視按揭計劃是否仍有議價空間。 明明市場上有不同銀行提供按揭轉介優惠，偏偏很多人一供便是十幾年從不檢視。趁利率未變，向銀行查詢現有計劃的實際利率、罰息期餘下時間，以及轉按的可行性，成本極低，資訊價值卻高。

第三步：留意10月上旬的指數公布。 中原已表明，利率因素對二手樓價的影響將於10月上旬開始反映。這意味着未來一至兩期的中原城市領先指數，將是檢驗市場如何消化這輪利率訊號的關鍵數據，對任何打算在短期內買賣物業的人，都是必看的參考。

買家此刻入市，是機會還是風險？

這個問題沒有標準答案，但可以把利弊攤開。

有利的一面：指數雖創逾3年次高，但按周升幅0.5%屬溫和，而且區域分化明顯——港島按周跌0.13%，新界東幾乎無升跌，這些橫行區域反而提供了較多議價空間。加上銀行維持最優惠利率不變，按揭成本暫時受控，買家的月供負擔沒有即時上升的壓力。

風險的一面：指數今年以來累計升12.5%，追價風險確實存在；而利率因素將於10月上旬開始反映在樓價上，屆時的方向未必對買家有利。倘若你打算買入的正是新界西或九龍區這些按周升約1%的區域，說實話，議價難度正在增加。

比較穩健的做法，是先把預算、首期、供款能力三項數字算清楚，再決定是否行動，而不是被指數的升幅牽着走。樓價指數是市場整體的溫度計，你買的是其中一個單位，成交價最終取決於該屋苑的個別情況。

如何判斷10月上旬之後的樓價方向？

中原的判斷是，銀行維持最優惠利率不變對二手樓價的影響將於10月上旬開始反映。讀者可以透過以下幾個指標自行跟進：

1. 中原城市領先指數的按周變動——留意162.13這個水平能否守住，以及升幅有否放緩或反轉
2. 分區指數的相對強弱——新界西、九龍區與港島的背馳是否持續
3. 本港銀行會否跟隨調整最優惠利率——這將直接改變供樓成本與市場預期

坦白說，單一期數的指數變動參考價值有限，連續追蹤幾期、配合銀行利率動向一起看，才能較準確地掌握走勢。報道發布於2026年9月18日下午，數據截至該周，讀者作任何決定前，應以最新公布的指數為準。

常見問題

中原城市領先指數最新報多少？

最新報162.13，按周升0.5%，創逾3年次高，今年以來累計升12.5%。

美國加息了，香港銀行有跟嗎？

美國聯儲局加息0.25厘，但本港主要銀行維持最優惠利率不變，按揭供款暫時不受影響。

銀行維持最優惠利率不變，何時會反映在樓價上？

中原表示，相關影響將於10月上旬開始反映在二手樓價指數上。

哪些區域樓價升得最多？

新界西及九龍區按周升約1%，跑贏大市；港島則按周跌0.13%，新界東差不多無升跌。

---

以上內容僅供參考，不構成專業意見。物業買賣及按揭決定涉及重大財務承諾，讀者應諮詢持牌人士及銀行專業意見。