香港樓市最新走勢：數據告訴你的真相

香港樓市在2026年初呈現出複雜的分化格局。住宅價格延續去年第四季的調整趨勢，但跌幅收窄；交易量雖然仍處低位,卻出現輕微反彈跡象；租金市場則意外展現韌性。這些看似矛盾的數據背後,究竟隱藏著什麼信息？

價格調整進入平穩期

根據差餉物業估價署最新公布的數據,2026年1月私人住宅售價指數較上月下跌0.8%,連續五個月錄得跌幅。不過,這個跌幅已經是過去半年來最小的單月跌幅。與2023年9月的高位相比,樓價累計回調約12.5%,基本回到2021年底的水平。

分區數據顯示,港島區跌幅最為明顯,1月份下跌1.2%,主要受中上環及灣仔部分豪宅項目減價促銷影響。九龍區跌幅0.9%,新界區則僅微跌0.4%。這種分化反映出不同區域的供求壓力差異——港島區新盤供應較多,發展商為加快去貨而調整價格;新界區則因新盤供應相對有限,價格較為穩定。

美聯物業研究部的分析指出,中小型單位(實用面積500平方呎以下)的價格抗跌力較強,1月份僅下跌0.5%。相反,豪宅市場(實用面積1000平方呎以上)跌幅達1.5%,反映高端買家對市場前景較為審慎。這種分化並不意外——首次置業人士的剛性需求持續存在,而豪宅買家則更容易受到股市波動、資產配置調整等因素影響。

交易量在低位徘徊

成交量數據同樣值得關注。土地註冊處資料顯示,2026年1月全港住宅註冊量為2,845宗,按月增加7.3%,但仍較2019年同期低約40%。這個交易量水平反映出買家觀望情緒依然濃厚,大部分潛在買家選擇等待更明確的市場信號。

新盤市場稍為活躍。發展商在農曆新年前推出多個項目,並提供較為吸引的付款計劃,包括高成數按揭、延長成交期、現金回贈等。這些優惠在一定程度上刺激了成交,1月份一手住宅註冊量達1,120宗,佔整體成交近四成。中原地產研究部認為,發展商的積極推盤策略將延續至第二季,有助維持市場流動性。

二手市場則繼續受壓。業主叫價與買家出價之間的差距仍然較大,平均議價空間維持在8%至10%。中原城市領先指數(CCL)顯示,放盤量持續上升,1月底達到約48,000個,創近三年新高。業主心態出現微妙變化——願意減價的業主比例上升,但減價幅度普遍控制在5%以內,顯示他們並未完全放棄對價格的堅持。

租金市場展現韌性

租金數據的表現令市場有些意外。差餉物業估價署公布的租金指數在1月份錄得0.3%升幅,是連續三個月上升。這個趨勢與樓價下跌形成對比,導致租金回報率輕微上升至約2.8%。

租金上升主要由兩個因素推動。首先是新移民及回流人士增加,帶動租務需求。政府推出的「高端人才通行證計劃」及「輸入內地人才計劃」持續吸引專業人士來港,這些租客通常選擇港島區或九龍核心地段的中型單位,推高了這些區域的租金。美聯物業數據顯示,港島東區(太古、鰂魚涌)及九龍站周邊的租金升幅最為明顯,達2%至3%。

其次是部分業主因樓價下跌而放棄出售單位,轉為放租。這種「以租代售」的策略在市況不明朗時較為常見。業主寧願先收取租金回報,待市場氣氛改善後再考慮出售。這種供應增加本應壓低租金,但因需求同步上升,租金反而保持穩定甚至微升。

五大因素左右後市

未來半年樓市走向,取決於以下幾個關鍵變量。

利率政策是最直接的影響因素。美國聯儲局在2025年底暫停加息後,市場普遍預期2026年可能出現首次減息。如果減息預期兌現,香港銀行的最優惠利率(P)或會下調,按揭利率隨之降低。以一個500萬元、按揭成數七成、還款期25年的單位計算,利率每下降0.25厘,每月供款可減少約500元。這種實質負擔的減輕,將提升部分潛在買家的入市意欲。

供應量是另一個關鍵。運輸及物流局數據顯示,2026年及2027年私人住宅預計落成量分別為18,500伙及20,000伙,處於過去十年的中等水平。這個供應量不算過多,但也足以滿足市場需求。值得留意的是,供應主要集中在新界區,港島及九龍的新盤供應相對有限,這種結構性差異將繼續導致分區樓價走勢分化。

經濟前景影響市民的購買力與信心。香港經濟在經歷2023-2024年的調整後,2026年預計增長2.5%至3.5%,屬於溫和復甦。就業市場保持穩定,失業率維持在3%左右的低水平。不過,環球經濟不確定性仍然存在,包括地緣政治風險、貿易摩擦等,這些外部因素可能影響香港的外貿及金融業表現,間接影響市民收入預期。

政府政策同樣不容忽視。施政報告提出的「簡約公屋」計劃、「北部都會區」發展藍圖等長遠措施,雖然對短期樓市影響有限,但會影響市場對未來供應的預期。此外,政府會否放寬或收緊需求管理措施(如額外印花稅、買家印花稅),也是市場關注焦點。目前政府立場是維持現有措施不變,但如果樓價持續下跌或經濟出現顯著放緩,政策調整的可能性不能排除。

投資氣氛則受多重因素影響。港股在2026年初表現波動,恒生指數在18,000至20,000點之間徘徊。如果股市能夠企穩回升,將增強高淨值人士的財富效應,帶動豪宅及車位等資產需求。人民幣匯率走勢也會影響內地買家的購買力——人民幣兌港元匯率如果維持穩定或走強,將吸引更多內地買家來港置業。

數據背後的市場邏輯

當前樓市數據呈現的分化格局,實際上反映了市場正處於尋找新平衡點的過程。過去兩年急速上升的利率環境、疫後經濟結構調整、地緣政治不確定性等因素,都對樓市構成壓力。買賣雙方在這些不確定性下採取較為審慎的態度,導致交易量萎縮、價格調整。

不過,香港樓市的基本支撐因素並未改變。土地供應長期受限、人口密度全球最高、物業作為財富儲存工具的傳統觀念,這些結構性因素決定了香港樓價難以出現大幅持續下跌。租金市場的韌性正好印證了這一點——實際住屋需求依然存在,只是購買力與購買意欲暫時受壓。

分區及分類市場的差異,也提示投資者及置業人士需要更精細地分析市場。籠統地談論「樓市升跌」已經不足以把握市場脈搏。中小型單位與豪宅、港島與新界、新盤與二手,這些細分市場各有不同的供求動態及價格走勢。

數據只是市場的一個切面。樓市走向最終取決於宏觀經濟環境、政策導向、市場情緒等多重因素的互動。對於有實際住屋需求的買家,當前市況提供了較2023年更合理的入市機會,但仍需審慎評估自身財務能力。對於投資者,則需要密切關注利率走向、租金回報率變化,以及區域發展潛力等因素,避免盲目跟風。

未來半年,香港樓市大概率會繼續在調整與穩定之間擺動,劇烈波動的可能性不大。數據會繼續說話,關鍵是如何解讀這些數字背後的真實含義。